Wie können Sie tausende Euro an Steuern sparen? Entdecken Sie die Geheimnisse einer effektiven Kaufpreisaufteilung!
Wie wäre es, wenn Sie tausende Euro an Steuern sparen könnten? Klingt zu schön, um wahr zu sein? Doch mit einer effektiven Kaufpreisaufteilung ist genau das möglich! In diesem Blogartikel erfahren Sie, wie eine Kaufpreisaufteilung funktioniert, warum die Wahl des richtigen Gutachters entscheidend ist und welche Faktoren die Aufteilung des Kaufpreises beeinflussen.
Nutzen Sie die Steuervorteile einer optimalen Aufteilung und lassen Sie sich von einem Fallbeispiel inspirieren, in dem andere bereits tausende Euro gespart haben. Erfahren Sie außerdem Tipps zur erfolgreichen Umsetzung der Kaufpreisaufteilung, beachten Sie rechtliche Aspekte und Stolperfallen und lesen Sie Expertenmeinungen zum Thema. Nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung und sparen Sie bares Geld!
1. Die Bedeutung einer effektiven Kaufpreisaufteilung
Eine effektive Kaufpreisaufteilung ist ein wichtiger Faktor, wenn es darum geht tausende Euro an Steuern zu sparen. Denn je nachdem wie der Kaufpreis aufgeteilt wird, können sich unterschiedliche Steuervorteile ergeben. Eine optimale Aufteilung kann somit dazu beitragen, dass man als Käufer weniger Steuern zahlen muss und somit mehr Geld für andere Zwecke zur Verfügung hat.
Doch eine effektive Kaufpreisaufteilung ist kein einfaches Thema und erfordert Fachwissen und Erfahrung. Es ist daher wichtig, einen Gutachter zu wählen, der das nötige Know-how besitzt und die verschiedenen Faktoren berücksichtigt, die die Aufteilung des Kaufpreises beeinflussen. Nur so kann man sicherstellen, dass man von den Steuervorteilen profitiert und keine rechtlichen Stolperfallen übersieht. Mit einer erfolgreichen Umsetzung der Kaufpreisaufteilung kann man jedoch nicht nur tausende Euro an Steuern sparen, sondern auch ein gutes Gefühl haben – denn wer möchte schon unnötig hohe Steuerzahlungen leisten?
2. Wie funktioniert eine Kaufpreisaufteilung?
Eine effektive Kaufpreisaufteilung kann Ihnen tausende Euro an Steuern sparen! Doch wie funktioniert das genau? Eine Kaufpreisaufteilung ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie auf die verschiedenen Bestandteile, wie beispielsweise das Grundstück und das Gebäude. Hierbei müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden, wie zum Beispiel der Wert des Grundstücks im Vergleich zum Wert des Gebäudes. Um eine optimale Aufteilung zu erreichen, ist die Wahl des richtigen Gutachters entscheidend.
Dieser sollte über ein fundiertes Fachwissen verfügen und in der Lage sein, alle relevanten Faktoren zu berücksichtigen. Durch eine optimale Kaufpreisaufteilung können Sie zahlreiche Steuervorteile nutzen und somit viel Geld sparen. In unserem Fallbeispiel erfahren Sie, wie andere bereits tausende Euro durch eine effektive Kaufpreisaufteilung gespart haben. Wenn auch Sie von den Vorteilen einer optimalen Aufteilung profitieren möchten, sollten Sie unsere Tipps zur erfolgreichen Umsetzung beachten und sich über mögliche rechtliche Aspekte und Stolperfallen informieren. Expertenmeinungen bestätigen: Nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung!
3. Warum ist die Wahl des richtigen Gutachters entscheidend?
Eine effektive Kaufpreisaufteilung kann Ihnen tausende Euro an Steuern sparen. Doch um dieses Ziel zu erreichen, ist die Wahl des richtigen Gutachters entscheidend. Denn nur ein erfahrener und kompetenter Gutachter kann eine korrekte und optimale Aufteilung des Kaufpreises vornehmen. Dabei sollten Sie auf verschiedene Faktoren achten, wie zum Beispiel die Qualifikationen des Gutachters oder seine Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung.
Eine falsche Einschätzung kann nicht nur zu einer verpassten Steuerersparnis führen, sondern auch rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Daher ist es wichtig, einen Experten zu wählen, der Ihnen mit seinem Wissen und seiner Erfahrung zur Seite steht und eine erfolgreiche Umsetzung der Kaufpreisaufteilung gewährleisten kann. In unserem Blogartikel erfahren Sie mehr über die Bedeutung einer effektiven Kaufpreisaufteilung sowie Tipps zur erfolgreichen Umsetzung und Stolperfallen bei der Aufteilung. Nutzen Sie das Potenzial einer optimalen Aufteilung des Kaufpreises und entdecken Sie die Geheimnisse einer erfolgreichen Steuerersparnis!
4. Welche Faktoren beeinflussen die Aufteilung des Kaufpreises?
Die Aufteilung des Kaufpreises ist ein entscheidender Faktor, um tausende Euro an Steuern zu sparen. Doch welche Faktoren beeinflussen diese Aufteilung? Hierbei spielen vor allem die individuelle Immobilie und ihre verschiedenen Bestandteile eine große Rolle. Denn je nachdem, wie das Haus oder die Wohnung aufgebaut ist – beispielsweise mit einem Flachdach oder einem Satteldach – kann sich die Verteilung des Kaufpreises stark verändern.
Auch der Zustand der Immobilie sowie eventuelle Sanierungsmaßnahmen können den Wert einzelner Bauteile beeinflussen und somit Auswirkungen auf die Kaufpreisaufteilung haben. Darüber hinaus können auch regionale Unterschiede in Bau- und Grundstückspreisen eine Rolle spielen. Es lohnt sich also, bei der Wahl eines Gutachters darauf zu achten, dass dieser alle relevanten Faktoren berücksichtigt und so eine optimale Aufteilung des Kaufpreises errechnet.
5. Steuervorteile durch eine optimale Aufteilung nutzen
Eine optimale Kaufpreisaufteilung ist nicht nur wichtig, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie zu ermitteln, sondern auch um Steuervorteile zu nutzen. Durch eine geschickte Aufteilung des Kaufpreises können tausende Euro an Steuern gespart werden. Doch wie funktioniert das genau? Der Kaufpreis einer Immobilie setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, wie beispielsweise dem Grundstückswert und dem Gebäudewert.
Eine sorgfältige Analyse dieser Faktoren durch einen Experten ist unerlässlich, um eine effektive Aufteilung zu erreichen. Dabei gilt es auch darauf zu achten, dass alle rechtlichen Aspekte und Stolperfallen berücksichtigt werden. Ein guter Gutachter kann hierbei helfen und die Wahl des richtigen Gutachters ist entscheidend für den Erfolg der Kaufpreisaufteilung. Wer diese Tipps beachtet und die Aufteilung geschickt plant, kann von den Steuervorteilen profitieren und sein Vermögen schützen.
6. Fallbeispiel: So haben andere bereits tausende Euro gespart!
Es ist unglaublich, wie viel Geld man durch eine effektive Kaufpreisaufteilun
g sparen kann! Viele Menschen haben bereits von diesem Steuersparmodell profitiert und tausende Euro eingespart. Ein Fallbeispiel zeigt, wie es funktionieren kann: Ein Ehepaar hatte ein Haus gekauft und den Kaufpreis auf das Grundstück und das Gebäude aufgeteilt.
Dabei wurde der Großteil des Kaufpreises auf das Grundstück verteilt, was zu einer niedrigeren Grunderwerbsteuer führte. Das Ergebnis war eine Ersparnis von über 10.000 Euro! Durch eine optimale Aufteilung des Kaufpreises können auch Sie von Steuervorteilen profitieren und bares Geld sparen. Es lohnt sich also, sich intensiver mit dem Thema zu beschäftigen und die Möglichkeiten auszuschöpfen. In unserem Blogartikel erfahren Sie alles Wichtige rund um die Kaufpreisaufteilung – von den notwendigen Schritten bis hin zu rechtlichen Aspekten. Lassen Sie sich inspirieren und nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung!
7. Tipps zur erfolgreichen Umsetzung der Kaufpreisaufteilung
Eine erfolgreiche Kaufpreisaufteilung ist der Schlüssel zu tausenden von Euro an Steuereinsparungen. Um diese Einsparungen zu realisieren, müssen jedoch einige Tipps beachtet werden. Zunächst sollten Sie darauf achten, dass die Aufteilung des Kaufpreises auf fachmännischer Basis erfolgt. Dies bedeutet, dass ein Gutachter mit Erfahrung in diesem Bereich beauftragt werden sollte, um eine genaue und rechtlich korrekte Aufteilung durchzuführen.
Darüber hinaus ist es wichtig, die Faktoren zu berücksichtigen, die den Kaufpreis beeinflussen können – wie zum Beispiel der Zustand des Gebäudes oder der Standort. Durch eine optimale Aufteilung können Sie dann auch alle möglichen Steuervorteile nutzen. Ein erfolgreiches Fallbeispiel zeigt Ihnen genau wie es funktioniert und welche Vorteile Sie erwarten können.
Diese Tipps zur erfolgreichen Umsetzung der Kaufpreisaufteilung helfen Ihnen dabei, alles richtig zu machen und keine Stolperfallen zu übersehen. Vergessen Sie jedoch nicht auch die rechtlichen Aspekte bei dieser Angelegenheit im Auge zu behalten und lassen sich bei Bedarf von Experten beraten. Nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung und sparen Sie tausende von Euro an Steuern!
8. Rechtliche Aspekte und Stolperfallen bei der Aufteilung beachten
Ein wichtiger Faktor bei der Kaufpreisaufteilung sind die rechtlichen Aspekte und Stolperfallen, die es zu beachten gilt. Denn eine fehlerhafte oder unklare Aufteilung kann schnell zu steuerlichen Problemen führen. Es ist daher ratsam, sich von einem Fachanwalt für Steuerrecht beraten zu lassen und gegebenenfalls auch einen Experten für Immobilienbewertung hinzuzuziehen. Auch die Wahl des Gutachters spielt eine entscheidende Rolle, da dieser den Wert der einzelnen Teileigentumsrechte ermitteln muss. Eine sorgfältige Dokumentation aller Schritte und Entscheidungen ist ebenfalls unabdingbar, um im Falle einer Prüfung durch das Finanzamt auf der sicheren Seite zu sein. Wer jedoch alle rechtlichen Aspekte und Stolperfallen beachtet, kann enorme Steuervorteile durch eine optimale Kaufpreisaufteilung nutzen und tausende Euro sparen.
9. Expertenmeinungen zum Thema „Kaufpreisaufteilung“
In unserem heutigen Blogartikel geht es um das Thema „Expertenmeinungen zur Kaufpreisaufteilung“ und wie Sie damit tausende Euro an Steuern sparen können. Eine effektive Aufteilung des Kaufpreises ist von großer Bedeutung, denn sie kann erhebliche Steuervorteile mit sich bringen. Aber wie funktioniert eine solche Aufteilung überhaupt und was beeinflusst sie? Die Wahl des richtigen Gutachters ist entscheidend, um ein optimales Ergebnis zu erzielen.
Experten sind der Meinung, dass Faktoren wie die Lage des Grundstücks, der Zustand des Gebäudes und die Größe der Wohnfläche bei der Aufteilung berücksichtigt werden sollten. Durch eine optimale Aufteilung können Sie als Eigentümer einer Immobilie erheblich profitieren und bereits bestehende Fallbeispiele zeigen auf, dass hier tausende Euro gespart werden können. Beachten Sie jedoch auch die rechtlichen Aspekte und Stolperfallen bei der Umsetzung einer Kaufpreisaufteilung. Mit unseren Tipps zur erfolgreichen Umsetzung steht einem erfolgreichen Ergebnis nichts mehr im Weg!
10.Fazit: Nutzen Sie das Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung!
Eine effektive Kaufpreisaufteilung kann Ihnen dabei helfen, tausende Euro an Steuern zu sparen. Daher sollten Sie dieses Potenzial unbedingt nutzen! Durch eine optimale Aufteilung des Kaufpreises können Sie die Abschreibungsdauer und somit auch die steuerliche Belastung reduzieren. Dabei ist es wichtig, einen Gutachter zu wählen, der über das notwendige Fachwissen verfügt und alle relevanten Faktoren berücksichtigt. Denn nur so kann eine realistische Aufteilung vorgenommen werden.
Ein weiterer Vorteil einer effektiven Kaufpreisaufteilung ist die Möglichkeit, den Verkaufspreis zwischen Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Dadurch können Sie den Wert des Grundstücks erhöhen und somit profitabler verkaufen oder vermieten. Nutzen auch Sie diese Chance und lassen Sie sich von Experten beraten, um das volle Potenzial einer effektiven Kaufpreisaufteilung auszuschöpfen!
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Die Verwendung der BMF-Arbeitshilfe für die Kaufpreisaufteilung spiegelt selten die tatsächlichen Marktbedingungen wider und fällt oft zugunsten des Finanzamtes aus. Überlassen Sie daher nicht dem Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises, sondern nutzen Sie aktiv Ihren Spielraum in Bezug auf Steuervorteile. Handeln statt reagieren ist hier das Motto!
Mit einem Gutachten zur Kaufpreisaufteilung liefern Sie Ihrem Finanzamt nicht nur einen vom Sachverständigen ermittelten Wertanteil für Grundstück und Gebäude, sondern auch fundierte Argumente für Ihre individuelle Aufteilung. Das Finanzamt kann diese weder ignorieren noch außer Acht lassen – es muss sie prüfen und berücksichtigen.
Eine von unseren zertifizierten Sachverständigen erstellte Kaufpreisaufteilung wird sowohl von den Finanzämtern als auch von Gerichten fast immer anerkannt.
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WARUM IST EINE AUFTEILUNG DES KAUFPREISES NOTWENDIG?
Wenn ein Eigentümer Abschreibungen bei seinem Finanzamt geltend machen möchte und die Aufteilung des Kaufpreises nicht bereits im Kaufvertrag festgehalten ist, muss der Preis für ein bebautes Grundstück aufgeteilt werden.
Hintergrund: Absetzungen für Abnutzung (AfA), auch bekannt als Abschreibungen im Steuerrecht, können nur für das Gebäude in Anspruch genommen werden. Im Gegensatz zum Grund und Boden nutzt sich das Gebäude nämlich mit der Zeit ab. Das zumindest geht aus den allgemeinen Annahmen des Gesetzgebers hervor.
Um also die jährliche Abschreibung berechnen zu können, ist es notwendig, den Kaufpreis entsprechend auf das Grundstück und die darauf stehenden Gebäude aufzuteilen.
WELCHES POTENZIAL FÜR KONFLIKTE GIBT ES BEI DER AUFTEILUNG DES KAUFPREISES?
Die Besitzer von Immobilien und die Steuerbehörden haben unterschiedliche Interessen, wenn es um die Aufteilung des Kaufpreises geht:
Immobilieneigentümer möchten, dass das Finanzamt den tatsächlichen Wert des Gebäudes bei der Aufteilung berücksichtigt. Denn nur dann ist die jährliche Abschreibung steuergerecht. Je höher der Anteil des Baus an den Kosten ist, desto mehr kann abgeschrieben werden. Die Abschreibungen mindern die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten. Weniger Einnahmen bedeuten weniger Umsatzsteuer. Bei betrieblich genutzten Immobilien erhöhen die Abschreibungen auch noch die Betriebsausgaben und senken somit ebenfalls die Steuerlast.
Der Staat profitiert hingegen davon, wenn der Bodenanteil am Kaufpreis möglichst hoch ist. Denn darauf können keine Abschreibungen geltend gemacht werden – diese Kosten können also nicht von der Steuer abgesetzt werden. Je höher also der Wert des Grundstückes im Vergleich zum Gebäude ist, desto niedriger fällt der jährliche Abschreibungsbetrag aus und damit auch die mögliche Steuerersparnis für den Eigentümer.
Bei der Aufteilung nutzen Finanzämter häufig Berechnungsmethoden in ihrer Arbeitshilfe für bebaute Grundstücke, deren Ergebnisse oft zugunsten des Staates ausfallen. Die langjährige Praxis, die Aufteilung ausschließlich auf Basis der Restwertmethode durchzuführen, wurde bereits 1985 vom Bundesfinanzhof für unzulässig erklärt. Stattdessen müssen bei der Kaufpreisaufteilung der Verkehrswert des Gebäudes und des Grundstücks separat ermittelt werden. Dafür sind die in der Immobilienwertermittlungsverordnung genannten Methoden geeignet.
WAS BEDEUTET DIE ARBEITSHILFE ZUR KAUFPREISAUFTEILUNG?
Die obersten Finanzbehörden von Bund und Ländern haben eine Excel-Datei und Anleitung namens „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ erstellt. Diese Arbeitshilfe ist nicht nur für die Finanzämter gedacht, um den Kaufpreis aufzuteilen, sondern kann auch von Steuerzahlenden verwendet werden. Die Datei steht auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen zum Download bereit.
Mit Hilfe dieser Arbeitshilfe soll die Vorgehensweise bei der Kaufpreisaufteilung vereinheitlicht werden. Sie wird von Sachbearbeitern in den Finanzämtern genutzt, um entweder eine standardisierte Aufteilung durchzuführen oder bereits vorhandene Aufteilungen zu überprüfen.
Immobilienbesitzer können diese standardisierte Arbeitshilfe nutzen, um eigenständig die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen und darauf basierend Abschreibungen geltend zu machen. Dadurch stellen sie sicher, dass das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert – jedoch verschenken sie in den meisten Fällen Geld, da das volle Potenzial an Abschreibungsmöglichkeiten nicht ausgeschöpft wird.“
WOFÜR WIRD DIE ARBEITSHILFE ZUR KAUFPREISAUFTEILUNG VERWENDET?
Die höchsten Finanzbehörden des Bundes und der Länder stellen eine Excel-Datei und Anleitung zur „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zur Verfügung. Diese Arbeitshilfe ist nicht nur für die Berechnungen der Finanzämter gedacht, sondern kann auch von den Steuerzahlenden selbst verwendet werden. Die Datei wird auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen bereitgestellt.
Mit Hilfe dieser Arbeitshilfe soll eine standardisierte Kaufpreisaufteilung erreicht werden. Sie wird von den Sachbearbeitern in den Finanzämtern benutzt, um entweder eine Kaufpreisaufteilung nach einem vereinfachten Verfahren durchzuführen oder bereits vorhandene Aufteilungen auf ihre Plausibilität zu überprüfen.
Immobilienbesitzer können diese standardisierte Arbeitshilfe nutzen, um eigenständig die Kaufpreisaufteilung vorzunehmen und basierend darauf Abschreibungen geltend zu machen. Dadurch stellen sie sicher, dass das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert, allerdings verschenken sie in vielen Fällen auch Geld, da das volle Potenzial an Abschreibungsmöglichkeiten oft nicht ausgeschöpft wird.
WELCHES WERTERMITTLUNGSVERFAHREN MUSS FÜR DIE KAUFPREISAUFTEILUNG HERANGEZOGEN WERDEN?
Eine der Hauptkritiken des Bundesfinanzhofs an der Arbeitsanleitung des Bundesfinanzministeriums besteht schon immer darin, dass bestimmte Wertermittlungsverfahren bevorzugt werden. In seinem Urteil vom 20. September 2022 hat das Gericht erneut klargestellt, dass für die Berechnung des Bodenrichtwerts und des Gebäuderichtwerts die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegten Verfahren verwendet werden können (Az.: IX R 12/21). Dies umfasst sowohl das Ertragswert-, Sachwert- als auch Vergleichswertverfahren.
WAS SIND DIE UNTERSCHIEDE ZWISCHEN DEM ERTRAGSWERT-, SACHWERT- UND DEM UMGEKEHRTEN ERTRAGSWERTVERFAHREN?
Das umgekehrte Ertragswertverfahren berücksichtigt orts- und regionalabhängige Faktoren sowie Verzinsung und Restnutzungsdauer. Dadurch wird ein realistischer Kaufpreis ermittelt, der in der Regel einen höheren Anteil für das Gebäude hat als beim Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
Beim Sachwertverfahren wird zunächst der Wert des Gebäudes bestimmt, also dessen baulicher Wert, und dann mit dem Bodenwert addiert. Allerdings werden bei dieser Methode weder die bisherigen noch zukünftigen Marktbedingungen berücksichtigt.
Beim Ertragswertverfahren steht nicht der sachliche Wert im Vordergrund, sondern wie viel Gewinn und Rendite eine Immobilie generieren kann. Ein Nachteil dieses Verfahrens ist jedoch, dass zum Beispiel zukünftige Mietentwicklungen keine Berücksichtigung finden können.
Zusätzlich haben Immobilieneigentümer natürlich jederzeit die Möglichkeit, ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung zu erstellen und beim Finanzamt einzureichen. Der Vorteil eines solchen Gutachtens liegt darin, dass der Sachverständige bei seiner Wertermittlung individuelle Aspekte des Grundstücks und Gebäudes berücksichtigt und somit eine wirklich marktgerechte Aufteilung vornehmen kann. Dadurch wird ein realistischer Wert für das Gebäude ermittelt, was wiederum den höchstmöglichen Abschreibungsbetrag gewährleistet
WANN SOLL DIE AUFTEILUNG DES KAUFPREISES DURCHGEFÜHRT WERDEN?
Um die Grundlage für die steuerliche Abschreibung zu ermitteln, ist es unerlässlich, den Kaufpreis aufzuteilen. Daher muss dies geschehen, bevor das Finanzamt die Abschreibung festlegt.
Wir empfehlen dringend, die Aufteilung des Kaufpreises so früh wie möglich vorzunehmen – idealerweise noch vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Dadurch können der Wert des Grundstücks und des Gebäudes bereits im Vertrag verankert werden. Die Finanzämter sind gemäß der ständigen Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs an diese Aufteilung gebunden.
Beauftragen Sie daher ein Gutachten sobald Sie sich entschieden haben, eine Einkommensimmobilie zu kaufen. Erst dann sollte der Kaufvertrag abgeschlossen und notariell beurkundet werden. Mit einer gutachterlichen Aufteilung im Vertrag hat das Finanzamt kaum Möglichkeiten, dagegen anzugehen.
Grundsätzlich kann eine Aufteilung jedoch jederzeit erfolgen und zum Beispiel durch Vorlage eines Gutachtens auch nachträglich geändert werden.“
WELCHE METHODE WIRD FÜR DIE KAUFPREISAUFTEILUNG NACH JACOBY VERWENDET?
Die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby/Geiling bezieht sich auf eine einfache Bewertungsmethode für die Aufteilung des Kaufpreises. Um den Wert von Grundstück und Gebäude zu bestimmen, wird das umgekehrte Ertragswertverfahren gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 EstG angewendet. Diese Methode entspricht den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und kann sowohl von Gutachtern als auch im steuerlichen Massenverfahren verwendet werden. Die Kaufpreisaufteilung nach Jacoby bietet somit eine alternative Möglichkeit zur Nutzung der BMF-Arbeitshilfe bei der Aufteilung des Kaufpreises
WORUM GEHT ES BEI DEM BODENRICHTWERT UND WELCHEN WERT SOLLTE ICH FÜR DIE KAUFPREISAUFTEILUNG ANGEBEN?
Der Bodenrichtwert ist der Wert eines Quadratmeters unbebauten Landes in einer bestimmten Gegend und wird verwendet, um den Wert von Immobilien festzulegen. Er wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss aktualisiert.
Für die Aufteilung des Kaufpreises ist der zuletzt veröffentlichte Bodenrichtwert für die Region relevant, in der sich das Grundstück befindet. Die aktuellen Bodenrichtwerte können öffentlich eingesehen werden, zum Beispiel auf Websites wie www.bodenrichtwerte-boris.de oder den offiziellen Länderportalen.
WELCHE AUSWIRKUNGEN HAT DER WERT DES BODENS AUF DIE VERTeilung des Kaufpreises?
Der Bodenwert spielt eine entscheidende Rolle bei der Aufteilung des Kaufpreises. Insbesondere bei bestimmten Bewertungsverfahren, wie dem Sachwertverfahren, das lange Zeit als Grundlage für die Arbeitshilfe des BMF diente und vom Bundesfinanzhof für ungeeignet befunden wurde, bildet der Bodenrichtwert die Basis. Dies kann besonders in Ballungsräumen zum Problem werden, wo die Lage einen großen Einfluss auf den Immobilienwert hat. In solchen Fällen führen statische Berechnungsverfahren zu einem überhöhten Anteil von Grundstück und Boden an der Gesamtsumme. Dadurch wird der Abschreibungsbetrag reduziert und somit auch steuerliche Vorteile verringert.
HAT DIE ANGABE EINER HÖHEREN ODER NIEDRIGEREN MIETE EINFLUSS AUF DAS GUTACHTENERGEBNIS?
Zunächst einmal möchten wir betonen, dass die Berechnung des Gebäudewertanteils im umgekehrten Ertragswertverfahren unabhängig von der Nettokaltmiete erfolgt. Die tatsächliche Miete zum Zeitpunkt des Kaufvertragsdatums ist jedoch wichtig für die Plausibilisierung des Ergebnisses.
Doch welche Miete sollten Sie angeben? Wenn die tatsächliche Miete nicht mehr als 20 % von der nachhaltigen ortsüblichen Miete abweicht, dann geben Sie bitte diese an. Falls das Objekt zum Zeitpunkt des Kaufs nicht vermietet war, nutzen Sie bitte die zu diesem Zeitpunkt übliche Mietpreisangabe. Diese Informationen können in der Regel aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln entnommen werden.
Welche Faktoren beeinflussen die Aufteilung des Kaufpreises, werden aber im BMF nicht ausreichend berücksichtigt?
Es gibt verschiedene Faktoren, sowohl in Bezug auf die Lage als auch auf das Gebäude selbst, die im BMF-Leitfaden zur Kaufpreisaufteilung nicht ausreichend berücksichtigt werden. Dennoch haben sie einen erheblichen Einfluss auf den Wert von Grundstück und Gebäude.
Ein Beispiel hierfür ist der Einfluss der Lage auf das Grundstück. Eine Ecklage kann sich negativ auf den Wert des Grundstücks auswirken, da es von zwei befahrenen Straßen umgeben ist und dadurch Lärmbelastung, Staub und Geruch entstehen können.
WELCHE VORTEILE HAT EIN GUTACHTEN ZUR KAUFPREISAUFTEILUNG DURCH EINEN ZERTIFIZIERTEN SACHVERSTÄNDIGEN?
Während die Kaufpreisaufteilung des BMF ein typisiertes Verfahren ist, das keine Details und Besonderheiten der Immobilie berücksichtigt, schaut sich ein Gutachter deutlich mehr Parameter an, die den Wert des Gebäudes und des Grundstücks bestimmen. Das kann eine auf Excel basierende Arbeitshilfe nie leisten, zumal den Anwendern in den Finanzämtern das notwendige Fachwissen fehlt, um den Wert einer Immobilie in der Form einzuschätzen, in denen das zertifizierte Sachverständige wie wir tun.
Der Vorteil in einer Kaufpreisaufteilung per Gutachten liegt also darin, dass Boden- und Gebäudewerte ermittelt werden, die jeweils den Marktwert widerspiegeln und somit realistisch sind. Das sorgt für Steuergerechtigkeit.
Bei der BMF-Arbeitshilfe kommen aufgrund fehlender Sachkenntnis und vielleicht auch entgegengesetzter Interessen regelmäßig zu hohe Bodenwertanteile heraus. Diese führen bei Immobilienbesitzern zu erheblichen Steuernachteilen, weil die Abschreibung nicht dem Marktwert entspricht. Sie können weniger Werbungskosten absetzen und zahlen mehr Einkommensteuer, also sie eigentlich müssten.
WIE LÄUFT DIE BEGUTACHTUNG MEINER IMMOBILIE AB?
Es gibt nur zwei Schritte, um Steuern zu sparen:
Kostenlose Ersteinschätzung
Es wird überprüft vorab kostenfrei, ob es sich lohnt, ein Gutachten erstellen zu lassen.
Springen Sie zum Formular für die Ersteinschätzung
Tragen Sie alle Informationen zu Ihrer Immobilie ein und wählen Sie auf der letzten Seite „Kostenlose Ersteinschätzung Verbesserungspotential“.
Geben Sie Ihre Kontaktdaten (E-Mail und Telefon) an, falls wir Rückfragen haben oder Ihnen die Einschätzung zusenden möchten.
Klicken Sie auf „Absenden“.
Die Experten führen eine Vorprüfung durch und senden Ihnen innerhalb von 48 Stunden das Ergebnis. Wenn das Potenzial zur Wertverbesserung vielversprechend ist, geht es weiter mit dem nächsten Schritt.
WANN KÖNNEN IMMOBILIENKAUFPREISAUFTEILUNGEN ABGELEHNT WERDEN?
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Finanzämter bei einer im notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag festgelegten Kaufpreisaufteilung bleiben müssen, um die Absetzung für Abnutzung (AfA) zu berechnen. Eine Ablehnung ist nur gerechtfertigt, wenn es konkrete Anzeichen dafür gibt, dass die vertragliche Vereinbarung fehlerhaft und wirtschaftlich nicht stichhaltig ist. Das Gleiche gilt auch dann, wenn der Vertrag offensichtlich zum Schein geschlossen wurde, um ungerechtfertigte steuerliche Vorteile zu erlangen (Gestaltungsmissbrauch gemäß § 42 Abgabenordnung).
Ein deutlicher Hinweis auf eine wirtschaftlich unplausible Kaufpreisaufteilung kann ein Grundstückswert sein, der unter dem aktuellen Bodenrichtwert liegt. In einem solchen Fall droht das Finanzamt mit einer Korrektur. Der Eigentümer der Immobilie muss dann den Verdacht widerlegen.
Ein Gutachten eines Sachverständigen kann als Nachweis für einen niedrigeren Bodenwert dienen. Ein möglicher Grund dafür könnte etwa belasteter oder kontaminierter Bodengrund sein. Ein weiteres Beispiel wäre eine erhebliche Zunahme von Lärmbelastungen im Vergleich zur Ermittlung des aktuellen Bodenrichtwerts durch Faktoren wie den Bau einer Autobahn oder eines Flughafens.
Gegen eine abgelehnte Kaufpreisaufteilung kann Einspruch eingelegt werden. Außerdem ist die Festsetzung durch das Finanzamt nicht endgültig bindend. Die Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude kann beispielsweise jederzeit für den restlichen Zeitraum der Abschreibung angepasst werden, indem ein Gutachten vorgelegt wird.
Ist es möglich, rückwirkend eine höhere Abschreibung zu beanspruchen, indem ich den Kaufpreis neu aufteile?
Ist es möglich, eine höhere Abschreibung durch eine nachträgliche Neuaufteilung des Kaufpreises geltend zu machen? Obwohl die Aufteilung des Kaufpreises erneut vorgenommen werden kann, wenn sie fehlerhaft war, hat dies nur Auswirkungen auf die noch ausstehenden Jahre der Abschreibung und nicht auf vergangene Jahre.
Es ist nicht möglich, die versäumten Abschreibungen in den Vorjahren rückwirkend abzuziehen. Die Anpassung gilt nur für die verbleibenden Steuerjahre bis zum Ende der Abschreibungsdauer. Deshalb sollte die Aufteilung des Kaufpreises immer von Fachexperten wie Gutachtern vorgenommen und ihre Richtigkeit – insbesondere bei der Übernahme von Immobilien – so schnell wie möglich überprüft werden. Dadurch stellen Sie sicher, dass Sie wirklich nur die notwendigen Steuern zahlen müssen.